Про подію, що неминуче не могла настане впродовж 5 років

У абз. 2 ч. 1 ст. 530 ЦК України зазначається, що зобов'язання, строк (термін) виконання якого визначений вказівкою на подію, яка неминуче має настати, підлягає виконанню з настанням цієї події.

Що можна вважати подією, яка неминуче настане, і на підставі яких ознак можна ідентифікувати цю подію в конкретній справі? Зважаючи на те, що законодавчого визначення такої події немає, на допомогу приходиться судова практика.

ФАБУЛА СПРАВИ 

У лютому 2008 р. між компанією «А» (Позивач, Суборендар) і компанією «Б» (Відповідач, Орендар) було укладено Договір суборенди, за яким Орендар зобов'язувався передати Суборендарю в тимчасове платне користування приміщення, яке знаходиться у приміщенні торгівельно-розважального центру «ТРЦ» (ТРЦ), а Суборендар зобов'язувався прийняти, оплатити користування і повернути приміщення Орендареві.

Сторони домовилися, що Договір набуває чинності з моменту його укладання і діє до повного виконання сторонами своїх зобов’язань.

Орендар повинен був передати приміщення Суборендарю в день відкриття ТРЦ шляхом підписання Акту приймання-передачі. 

Сторони також погодилися, що строк фактичного використання Суборендарем приміщення триватиме з дати підписання Акту приймання-передачі приміщення. Строк Договору складає 1090 календарних днів.

У 2008 році Суборендар сплатив орендну плату за один місяць, сподіваючись на добросовісність Орендаря.

Натомість, станом на 2010 рік, Суборендар так і не отримав бажаного приміщення, тому довелося переходити в формальну площину – пред’являти письмові вимоги.

Орендар вимоги справно отримував, приміщення не передавав, а свою позицію обґрунтував доволі просто та змістовно: «Оскільки приміщення буде передано в день відкриття ТРЦ, а ТРЦ і досі не збудовано та не відкрито, тому відповідно не існує і правових підстав для передачі Вам такого приміщення». 

Нічого іншого не залишилося Суборендарю як шукати правди в судах. 

У КОЖНОГО СВОЯ ПРАВДА

Оскільки Орендар не виконав належним чином свої зобов’язання по передачі приміщення протягом тривалого часу, то Суборендар втратив інтерес, виходячи з положень ст. 612 ЦК України.

Склалася доволі цікава ситуація, коли, з одного боку, Відповідач вважав, що передача приміщення відбудеться в день відкриття ТРЦ, яка є подією, що неминуче настане, а, з іншого – Позивач звертав увагу на те, що будівництво ТРЦ навіть не розпочалося, а тому зважаючи на це, відкриття ТРЦ може взагалі не наступити.

Також слід було відповісти на питання: коли розпочинається і коли закінчується строк дії договору? У зв’язку з цим його слід вважати консенсуальним чи реальним?

Якщо виходити з того, що договір оренди нерухомого майна є консенсуальним, то сторони досягли згоди з усіх істотних умов договору оренди: об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації); строк, на який укладається договір оренди; орендна плата з урахуванням її індексації; порядок використання амортизаційних відрахувань; відновлення орендованого майна та умови його повернення або викупу (ст. 284 ГК України). 

Моментом укладання договору, вважається якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору (ст. 638 ЦК України).

Нагадаємо, що строк договору в конкретній справі складав 1090 днів, а власне угода була підписана 5 лютого 2008 року, тобто виходить, що договірні відносини мали б тривали до 30 січня 2011 року. 

Отже, виходить, що станом на час слухання справи (2012 рік) договір вже не діяв, а грошові кошти у Орендаря знаходяться без достатньої правової підстави та відповідно підлягали поверненню.

З іншого боку, згідно зі ст. 795 ЦК України передання наймачеві будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) оформляється відповідним документом (актом), який підписується сторонами договору. З цього моменту починається обчислення строку договору найму, якщо інше не встановлено договором. 

У спорі, який розглядався, фактично існували два положення, визначені самим договором, які суперечили один одному:

1. Договір набуває чинність з моменту його укладання та діє до повного виконання сторонами своїх зобов’язань.

2. Сторони погодилися, що строк фактичного використання Суборендарем приміщення за Договором (Строк Договору), розпочинається з дня підписання Акту приймання-передачі Приміщення. Строк Договору складає 1090 календарних днів.

Якщо ж виходити з того, що договір оренди є реальним, то строк дії договору не розпочався (акт приймання-передачі не був підписаний), а тому знову таки у Орендаря  знаходилися сплачені Суборендарем грошові кошти без достатньої правової підстави.

ПОЗИЦІЯ СУДУ - «ТРЕТІЙ» БІК МЕДАЛІ У СПРАВІ

Під час слухання справи не піднімалися питання відносно того, чи закінчився строк дії договору, чи слід вважати договір консенсуальним або реальним. 

Позиція Позивача (Суборендаря) зводилася лише до того, чи існує прострочення Відповідача (Орендаря), чи визначений строк виконання зобов’язання Відповідача, а передача-приймання приміщення так і не відбулася (ч. 2 ст. 530 ЦК України), натомість Відповідач заперечував, стверджуючи, що дата відкриття ТРЦ – є подією, що неминуче настане (ч. 1 ст. 530 ЦК України), а тому він (Відповідач) вже впродовж 3 років «добросовісно» чекає відкриття ТРЦ, щоб передати приміщення в ТРЦ Позивачу.

Статтею 765 ЦКУ передбачається, що наймодавець зобов'язаний передати наймачеві майно у користування негайно або у строк, встановлений договором найму. Додержуючись позиції Позивача, виходило, що у Суборендаря виникло право на відмову від договору на підставі ст. 766 ЦК України, оскільки майно так і не було отримано в оренду за договором.

Аналіз судової практики та подача численних письмових позицій опонентів, призвела до того, що апеляційною інстанцією були зроблені висновки щодо визначення події, що неминуче настане.

1. Від дати укладання договору суборенди пройшло більше трьох років і приміщення так і не було передане Позивачу, то, внаслідок прострочення Відповідача, для Позивача виконання зобов’язання втратило інтерес.

2. Зважаючи на те, що передача в суборенду майна пов’язана з великою кількістю дій та подій, які не можуть настати уже більше трьох років: (1) будівництво ТРЦ, (2) введення в експлуатацію, (3) реєстрація права на ТРЦ, (4) офіційне відкриття ТРЦ, - тому посилання Відповідача на абз. 2 ч. 1 ст. 530 ЦК України - зобов’язання, строк (термін) виконання якого визначений вказівкою на подію, яка неминуче має настати, підлягає виконанню з настанням цієї події – є безпідставним. 

3. Сторони в договорі чітко не визначили, що слід розуміти під «днем офіційного відкриття», а тому такий день є невизначеним, та таким, що може ніколи і не настати.

Позиція по справі касаційної інстанції значно відрізнялася від позиції суду апеляційного суду.

Статтею 765 Цивільного кодексу України закріплено зобов'язання наймодавця передати наймачеві майно у користування негайно або у строк, встановлений договором найму.

Виходячи з зазначених положень, в оренду може бути передане майно, яке є у володінні наймодавця. Майно, яке буде створене у майбутньому не може бути переданим за договором найму.

Однак, статтею 635 Цивільного кодексу України врегульовані правовідносини щодо укладання між сторонами попереднього договору, обов'язковою умовою якого є укладення договору у майбутньому.

Зважаючи на те, що предметом оренди є майно, яке буде створене у майбутньому, договір суборенди можна оцінити як попередній договір.

Положеннями цієї статті передбачено, що сторона, яка необґрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства (ч.2 ст. 635 Цивільного кодексу України).

Вказівка умовами договору на ведення будинку у експлуатацію, може бути обставиною, пов'язаною з виникненням у сторін правовідносин з оренди.

Абзацом 2 ч.1 ст. 530 Цивільного кодексу України передбачено, що зобов'язання, строк (термін) виконання якого визначений вказівкою на подію, яка неминуче має настати, підлягає виконанню з настанням цієї події. 

Строк виконання зобов'язання, який визначений вказівкою на подію, має оцінюватися судом за його розумністю.

Зважаючи на те, що договір суборенди укладався в 2008 р., а станом на лютий 2012 р. приміщення Позивачу в суборенду не передано, колегія судді Вищого господарського суду України підтримує позицію судів попередніх інстанцій про обґрунтованість заявлених позовних вимог незалежно від мотивів викладених у оскаржуваних судових рішеннях.

Загалом беручи до уваги судову практику Вищого господарського суду України, стосовно визначення поняття «подія, що неминуче настане», можна зробити наступні висновки: 

 1. Подією є явище, що виникає незалежно від волі людей; а дією є життєвий факт, що є результатом свідомої, пов'язаної з волею, діяльності людей, які, у свою чергу, поділяються на правомірні, тобто такі, що відповідають правовим нормам, і неправомірні, які суперечать закону (правопорушення) (Постанова Вищого господарського суду України від 16.02.2011 року по справі за № 9/152, Постанова Вищого господарського суду України від 02.11.2011 року по справі за № 16/245, Постанова Вищого господарського суду України від 02.11.2011 року по справі за № 22.06.2011 року по справі за № 31/339); 

2. Строк виконання зобов'язання, який визначений вказівкою на подію, має оцінюватися судом за його розумністю, виходячи з конкретних обставин справи (Постанова Вищого господарського суду України від 14.03.2013 року по справі за № 3/5005/1922/2012, Постанова Вищого господарського суду України від 22.06.2012 року по справі за № 8/464).

3. Подія не може бути визнана такою, що неминуче має настати, у разі якщо вона залежить від суб’єктивної поведінки третьої особи (Постанова Вищого господарського суду України від 28.03.2007 року по справі за № 2-14/13308-2006)

.

 ЮК «Альянс Ратушняк і Партнери»